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中央高层频提去库存背后意味着什么

发布时间:2021-01-08 02:09:46 阅读: 来源:高温氧化铝厂家

摘要: ​三季度经济增速“破七”,虽然领导公开说不必大惊小怪,但实际上内心非常忧虑。如果房地产开发投资下滑的势头不能有效扼制,则经济增长的短期作务和中期目标,都很难实现。

三季度经济增速“破七”,虽然领导公开说不必大惊小怪,但实际上内心非常忧虑。如果房地产开发投资下滑的势头不能有效扼制,则经济增长的短期作务和中期目标,都很难实现。高层对于房地产拖经济后腿,成为当前的痛点,感到较大压力,并正在寻求解决之道。房地产宽松政策未来一年甚至五年都将基本维持。

近段时间,在重要会议上,高层频频提及房地产高库存,并将其与当前中国经济稳定与改革相提并论,这到底意味着什么,又将如何影响楼市与房价走势?

首先,看下近期的三次领导表态。

11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到:推进经济结构性改革,要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

而不久之前,李克强在中央党校的讲话,比较系统的阐述了当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中也提到:以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。

11月11日,国务院常务会议决定:围绕消费新需求,释放内需潜力、弥补民生短板,重点抓几项工作,其中之一:以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

事实上,自从今年3月全国两会后,国家级会议上,领导人很少提及房地产,而近半个月内,却三次提及房地产,而且都与高库存有关(带动住房消费,主要目的之一也是去库存),说明高层对于房地产拖经济后腿,成为当前经济痛点,感到较大压力,并正在寻求解决之道。

其次,当前中国房地产业的三大困局。

今年以来,全国商品房市场出现复苏,突出表现在成交量自5月开始由下跌逆转为增长,前10个月同比增长7.2%。其次,表现在房价上面,今年前10个月全国商品房成交均价同比上涨7.1%;70个大中城市房价指数平均环比增幅,由今年5月之前的下跌逆转为上涨,也即房价上拐。

虽然商品房市场回暖,却仍然存在三个行业困局。

第一,库存高。国家统计局口径的商品房待售面积(只包括现房,即已竣工仍未售出),10月末为68632万平方米,同比增长14%,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。

第二,区域市场分化严重。今年全国楼市最热的城市是深圳,不到一年时间,房价暴涨六成,如此涨幅中国历史罕见,世界历史也少见。但广大三四五线城市,依然反弹乏力,房价基本没涨。去年四季度以来,一线和部分二线城市住宅库存有所减少,但很多三四五线城市库存基本没有下降,部分还有所增长。

第三,开发建设指标非常冷。今年前10个月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%, 这一跌幅仅略高于2009年前3个月的下跌40%,创近十几年次低。土地成交价款5794亿元,下降25.2%,严重冲击了地方财政收入,尤其中西部的市县地区,地方债务压力加大。前10个月,全国房地产开发企业房屋施工积同比增长2.3%,创了近十几年新低。前10个月,全国房地产国全国房地产开发投同比增长2%,仅略好于2009年前2个月的1%,创近十几年次低。

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再次,高库存对经济造成的负面影响。

房地产高库存的现状,意味着市场供大于求,自然压制房价上涨,进而影响开发企业的经营效益。今年前三季度,80家上市开发企业的平均利润率首次跌破两位数,只有8%左右。这说明即便是上市公司,利润率也已经较五年前缩水一半左右,渐渐接近社会平均水平,更何况那些主要分布于二三四线城市、身单力薄的几万家中小房企?

在这种市场条件下,开发商不可能增加开工量,更不可能积极购地。如此,则自然使全国的房地产开发建设活跃度降低,于是就集中反映在上述几个投资建设指标创了过去十几年的最低或次低水平。

从房地产业于对经济的作用分析,全国房屋销售市场弱复苏对经济的正面影响程度,远不如全国房地产投资建设指标对于经济的负面影响程度。其一,建筑活动,可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业,这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二,作为三架马车的固定资产投资,是决定经济短期何时企稳的关键,而房地产又是固定资产投资中最低迷的重要部分(差于基建投资和工业投资)。

三季度经济增速“破七”,虽然领导嘴上说不必大惊小怪,但实际上的内心忧虑,在某些场合的发言中,已经流露。短期来看,官方希望自2011年以来的经济增速下滑能够尽快企稳。中期来看,至2020年实现全面小康和经济翻番的硬指标,客观上要求未来五年经济平均增速达6.53%。假如房地产开发投资下滑的势头不能有效扼制,则经济增长的短期作务和中期目标,都很难实现。由此也就可以理解:领导为何将房地产高库存视为经济痛点。

最后,房地产政策将在短中期保持偏暖。

基于上述分析,可知房地产高库存已经威胁到中国经济稳定,以及实现2020年GDP翻番的重要目标。因此,也就容易理解:2014年以来房地产政策突然快速而持续的放松了。而且,正是2014年,住建部首次表示要千方百计去库存,这在部分省市的救市新政中也有所提及。

2015年年初,住建部开始在系统内部明确引导地方政府少建保障,转而收购存量房。2015年的3月政府工作报告中要求:逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。这意味着中央明确要求地方政府少建保障房,转而收购存量的商品房,这等于说政府在帮助市场去库存。

另外,2014年开始放松限购、出台9.30政策,今年出台3.30政策,8月以来实行公积金新政、放松限等,非常明确的表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏,减少高库压力,以保使房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。而这些政策将在未来一年的短期,甚至未来五年的中期,都将基本保持,而且还可能在金融信贷和财税政策方面略有加码。

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